וועדת ערר ביטלה היטל השבחה של למעלה ממיליון וחצי ש"ח

לאחרונה התקבלה החלטתה של וועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה בראשותה של יו"ר הוועדה עו"ד דקלה טל-מוסרי, בה ביטלה דרישת תשלום מצד הוועדה לתכנון ובניה חדרה, בסך של קרוב ל- 1.6 מיליון ₪, בגין היטל השבחה עבור מתן היתר בנייה להקמת תחנת תדלוק מדרגה ג' באיזור התעשייה של חדרה.

מדובר שוב בסוגיה אשר נוגעת בפסקי הדין המפורסמים שנדונו בבית המשפט העליון בעניין אליק רון ובעניין אקרו ואופל קרדן ומכאן חשיבותה של ההחלטה.

בענייננו מדובר בחברת איה השקעות אשר רכשה בשנת 2009 מגרש האזור התעשייה של חדרה. בשנת 2013 פנתה החברה לוועדה המקומית וביקשה לקבל היתר בנייה להקמת תחנת דלק.

הוועדה אכן החליטה לאשר את הבקשה, וצירפה הודעת חיוב בהיטל השבחה, אשר עמד על סך של 1,562,000 ₪, זאת בהתבסס על שומת שמאי הוועדה.

החברה הגישה ערר על עצם חיובה בהיטל ההשבחה באמצעות השמאים קובי קלפון ואהרון ויסבלום.

בערר טענו שמאי העוררת כי העוררת חויבה שלא כדין וכי האפשרות להקמת תחנת דלק גלומה בתכנית חד/812 אשר אושרה בשנת 1991. בגין תכנית זו שולם היטל השבחה בעת רכישת הזכויות במגרש, ולפיכך, אין עילה לחיוב הנוכחי.

לחילופין טענו שמאי העוררת כי גם לו היתה עילה לחיוב בהיטל השבחה, הרי שהוא אמור לעמוד על סכום נמוך בהרבה.

בעקבות הגשת הערר, הגישה הועדה המקומית הודעה על תיקון שומה. בשומה המתוקנת קיבלה אמנם הוועדה המקומית את טענת שמאי העוררת, לפיה התוכנית המפורטת חד/812 איפשרה הקמת תחנת תידלוק מכוחה ולכן סברה כי המועד הקובע השומה המתוקנת הוא מועד אישור התכנית, יחד עם זאת, התייחסה הועדה המקומית בשומתה המתוקנת לאפשרות להקים תחנת תדלוק מכוח התכנית המפורטת כ"לוטה בערפל" תוך שהיא משווה בין אפשרות זו ובין האפשרות להקמת תחנת תדלוק בכל מגרש אחר בייעוד תעשיה בארץ מכוח סעיף 8 לתמ"א 18 שינוי 4.

הוועדה המקומית סברה כי יש להחיל במקרה זה את העיקרון שנקבע בפסק הדין של בית המשפט העליון ברע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' אליק רון ביחס לזכויות מותנות וקבעה כי כפי שנפסק בעניין אליק רון כך גם בענייננו יש לפצל את החיוב בהיטל ההשבחה לשני מועדים, האחד- שלב העברת הזכויות, והשני- שלב קבלת היתר הבניה. סכום ההשבחה למועד קבלת היתר הבניה הועמד על ידה על סך של 633,000 ₪ (כאשר בשומה המקורית נקבעה ההשבחה על 3,096,000 ₪.)

בתגובה הגישו שמאי העוררת התייחסות מפורטת לתיקון. העוררת טענה כי לא ניתן להחיל את עקרונות עניין אליק רון על ענייננו. בפסק הדין בעניין אליק רון נעשתה אבחנה ברורה בין מקרים של תכניות "רגילות" המעניקות זכויות ללא התניות לאישורים נוספים, לבין מצב חריג של "זכויות מותנות".

לטענת שמאי העוררת, רק במקרה החריג של "זכויות מותנות" לגביהן נדרש הליך נוסף הכרוך בשיקול דעת של הועדה המקומית, ניתן לפצל את החיוב בהיטל השבחה. אולם בענייננו, התכנית המפורטת מעניקה במפורש את הזכות והייעוד לבניית תחנת תדלוק במגרש. בהוראות התכנית אין כל התניה או צורך באישור ועדה או בשיקול דעת נוסף על מנת ליישם את בניית התחנה.

במועד אישור התכנית חלה תמ"א 18 שינוי מס' 1 אליה הפנתה התכנית. אין בתכנית וגם לא בהוראות התמ"א הנ"ל, כל התניה או מתן שיקול דעת לוועדה המקומית בעניין הוצאת היתר הבניה. בנוסף התייחסו שמאי העוררת גם לשאלות תחשיביות ושמאיות העולות מן השומה.

בראשית הדיון הפנתה וועדת הערר לפסק דין בבר"מ 505/15 שניתן ע"י בית המשפט העליון בעניין אופל קרדן השקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון, אשר מאבחן את פסק הדין בעניין אליק רון על פי התבחין הבא:

מקום שבו תמ"א העניקה זכות שאיננה זכות קונקרטית ושאיננה ניתנת לניצול אלא לאחר הפעלת שיקול דעת נוסף מצד הוועדה המקומית כשהיא חובשת את כובעה כרשות תכנון (להבדיל מכובעה כרשות רישוי), במקרים אלו אכן תחול חבות בהיטל השבחה בעת מתן היתר הבנייה.

לעומת זאת, במקרים שבהם קיימת תכנית מפורטת (שההיטל בגינה שולם בעבר) ושמכוחה צועד בעל הזכויות ב"מסלול הירוק" והוא זכאי לקבל היתר בנייה כאשר שיקול דעתה של הוועדה המקומית מצומצם מאוד, הרי שלא ניתן לחייבו שוב בהיטל השבחה בגין מתן היתר הבנייה.

בהחלטתה קובעת וועדת הערר כי בענייננו, אין מחלוקת כי התכנית המפורטת התירה את השימוש לתחנות תדלוק, באופן שאיפשר הוצאת היתר בניה. כלומר, בשונה ממקרה שבו השימוש נקבע באופן בלתי קונקרטי בתכנית מתאר ארצית, הרי שבענייננו נקבע בתכנית מפורטת שימוש קונקרטי לתחנת תדלוק במקרקעין.

האם כטענת הוועדה המקומית הזכות ליישום השימוש לתחנת תדלוק היא "זכות מותנית" כהתייחסות בית המשפט העליון בעניין אליק רון? לטעמה של וועדת הערר התשובה לכך שלילית.

בתכנית החלה נקבעו 29 מגרשים בייעוד לתעשייה, בשטח כולל של 617 דונם. כאמור בייעוד תעשיה נכלל גם שימוש לתחנת תדלוק בהתאם להוראות תמ"א 18.

הוועדה לא קיבלה את טענת הוועדה המקומית כי במועד אישור התכנית האפשרות להקמת תחנת תדלוק היתה ערטילאית או מותנית בשיקול דעת הוועדה המקומית.

הוראות התכנית המפורטת, מפנות להוראות תמ"א 18. כאמור, במועד אישור התכנית חל שינוי מס' 1 לתמ"א 18, אשר כלל לא אפשר הוצאת היתרי בניה לתחנות תדלוק ללא תכנית מפורטת המייעדת מקרקעין לתחנות תדלוק. אפשרות הוצאת היתר בניה מכוח תכנית מפורטת שלא נקבע בה ייעוד או שימוש לתחנת תדלוק, הוספה רק בשינויים המאוחרים.

משמע כי במועד אישור התכנית החלה, מגרש הכלול בייעוד תעשיה, כל עוד הוא תואם את הוראות תמ"א 18 שינוי מס' 1 על המגבלות האובייקטיביות והמפורשות שנקבעו בהוראותיה, לא היתה כל מניעה להקים תחנת תדלוק במגרש. הקמת תחנת התדלוק במצב דברים זה היא ב"מסלול ירוק" ולוועדה המקומית שיקול דעת מצומצם בלבד שלא לאשרה ובכל מקרה לא נדרש "שיקול דעת נוסף" על מנת לאשרה, זאת בשונה מהמצב שהתקיים בעניין אליק רון.

למעלה מן הצורך מפנה וועדה הערר לפסק הדין של בית המשפט העליון בעניין הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' אקרו בע"מ (בר"מ 2090/16), שבמסגרתו נקבע בדעת רוב כי יש לסטות מהאמור בהלכת אליק רון וכי מדובר בהסדר בעייתי, כלשונו של בית המשפט, גם משום שהוא אינו מעוגן בטקסט של החוק וגם בשל אי הוודאות שהוא יוצר.

בסיכום, הוועדה קיבלה את הערר וביטלה לחלוטין את החיוב בהיטל ההשבחה, ואף הטילה הוצאות על הוועדה המקומית חדרה.

***משרדנו ייצג בערר את חברת "איה השקעות".

לקריאת החלטת וועדת הערר לחץ כאן.